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业主自筹资金改造外立面?杭州这个江景小区去年就想这么干,结果:想法很丰满,现实特别难

2022-01-11/ 长清生活网/ 查看: 214/ 评论: 10

摘要钱江晚报·小时新闻记者章然最近,杭州在售新盘“河语光年”准业主自行集资更换小区外立面的行动,登上了杭
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钱江晚报·小时新闻记者章然

最近,杭州在售新盘“河语光年”准业主自行集资更换小区外立面的行动,登上了杭州同城热搜。

消息显示,“河语光年”最后一期房源还没销售,前期摇中业主已经陆续填好了问卷,截至1月4日下午的投票结果,这份将“外立面从真石漆升级成铝板”的问卷已经收获了442张赞成票,2张反对票。

铝板的轻盈和现代感,的确是“颜值担当”。“铝板外立面的二手房更卖得起价格”,成了杭州业主间心照不宣的“潜规则”。

这份新房的“外貌焦虑”在杭州楼市迅速传开。据说不止“河语光年”,还有其他杭州新盘的业主们也在蠢蠢欲动搞众筹给新房外立面“整形”。

事实上,河语光年并不是杭州第一个业主集资换外立面的小区。

去年1月份,杭州上城区江河汇板块的中海御道二区,小区业主发动众筹2000多万元想将小区外立面从真石漆改为高大上的干挂石材。(此前报道链接看这里)

现在,时间过去了一年,业主自筹资金这事真的成功了吗?中海御道二区的外立面改造升级情况如何了?

1月10日,小时新闻记者来到了中海御道二区。

外立面是否经过改造,区别明显

中海御道小区位于之江东路,边上就是钱塘江,妥妥的一线江景房。

中海御道分为四区,一区、二区、四区是2017年交付,三区是2019年交付。

小时新闻记者沿着运塘街走了一走,中海御道小区四区和一区隔着一条小道,外立面有明显区别。

四区外立面未曾改造过,是土黄色的,风吹日晒已经有一些斑驳和修补痕迹,颜色并不均匀。

▲未改造外立面的中海御道四区

一区外立面升级改造于去年10月刚完工,整体是米白色,白色外立面配上灰色窗台,高级风立显,简约现代,因为刚刚改造好,还新簇簇的,没有斑驳和掉色。

▲改造了外立面的中海御道一区

相比较起来,的确改造过后的一区像个“整形美人”一样,在一众房子里凭借亮眼外观更引人注目。

走到中海御道二区,二区两幢的商业高层外立面还未曾改造,白色和灰色相间的风格,东面和西面的外立面已经出现了很多修补痕迹,看来是脱落之后重新补丁。

前方矗立的二区公租房是重新改造过外立面的,白色简约,外立面还未彻底完工,小时新闻记者在现场看到仍有工人在进行收尾工作。

▲中海御道二区,前面是改造好的公租房,后面是未改造的商品房

二区公租房一位住户告诉小时新闻记者,已经在这里住了5年了,“之前外立面不好看,而且还会掉落一些石砾,总是要修修补补的,”这位住户正推着童车带小朋友散步,“现在整修过了,看到这么好看的外立面,心情都好了。”

这是业主们自筹资金改造的吗?这位住户表示并不清楚,“自筹资金?我没听说过……重要的是好看。”

小时新闻记者在二区走访了一圈,多数业主都表示不知道自筹集资金改造外立面的事情。

小时新闻记者随后从中海物业了解到,中海御道小区一区和中海御道二区公租房外立面已经于去年10月改造完毕。“不是业主自筹资金,都是中海开发商出钱修的,之前是真石漆,现在也是真石漆,但是比较以前,现在中间多了一层框框,会让材料更牢固的‘趴’在墙上,更加经久耐用。”

为何不再自筹资金改造外立面?

中海御道二区2017年1月份交付,由2幢高层住、2幢排屋和1幢公租房组成。

据此前钱江晚报·小时新闻报道,二区外立面材料使用的是真石漆,到2021年已有多处破损。

尤其是公租房那一幢,外立面空鼓和脱落现象较为严重。

按照开发商的整修方案,外立面仍使用保温砂浆真石漆,当时很多业主认为“掉档次”,不如一步到位,换成高大上的干挂石材。

开发商只愿承担外立面的质保义务,但业主想要的却是来一次“整容”全套,这就涉及到资金问题。

“我们初步设计了两个方案,第一个方案是全部使用干挂石材,大概需要3700万元;第二方案是使用石材复合板,费用约2500万元。而按照开发商的整修思路,大概只投入几百万元。”中海御道二区业委会曾主任告诉小时新闻记者,那意味着业主至少还得筹集2000多万元的改造升级费。

“小区共有商品房358户,我们的初步想法是每户出资5万元,作为资金主要来源。”曾主任表示,早在业委会成立前,就有业主志愿者进行意见征集,后来又面向全体业主正式征询意见,同意外立面改造升级的占89%,同意改造升级并愿意出资5万元以上的占76%。此外,还有51户业主愿意出资10万元。

当时的采访报道中,业委会信心满满,相信可以凭借业主自筹资金完成这一次住房“整形“。

为何过了一年,自筹资金却没有了下文?

小时新闻记者再次联系到业委会,业委会曾主任对于自筹资金一事已经不愿再多说:从一开始的比较有信心,到后来知道了自筹资金的很多难处,“很受挫”。

经过了半年多的协调、和开发商的谈判等,曾主任叹了一口气表示:自筹资金不靠谱。

小时新闻记者随后从四季青街道钱运社区了解到,从去年1月开始到去年7月,社区、开发商、物业、业主、业委会一起开了三四轮的协调会,最后只证明了一点:自筹资金改造外立面的难度太大了。

难度在哪里?社区相关负责人说,主要有几个难点。

第一点,钱能不能收齐?干挂石材和真石漆,两幢高层外立面材料改造的差价在千万元左右。

按照设想,每一户业主要掏出5万元,实际执行起来存在很大难度。

虽然目前越来越多业主关注房子的“面子问题”,但不可否认依然有部分业主对于立面升级抱有疑虑。另外还有些业主则不愿意自掏腰包升级面子工程,对不同业主的意愿都要表示尊重。

第二点,人能不能找到?即使钱收齐了,房屋建造是一项非常浩大且复杂的工程,需要有资质的施工方来确保相关质量,万一因为外立面改造而引发房屋质量甚至是安全问题,谁来负责?是改造者还是原开发商?

这里面要考虑的问题就多了。比如首先要去找设计院设计,干挂石材能不能使用;比如需要进行招标,这种大型工程要有符合资质的团队来做;比如,资金谁管理谁负责……如果仅仅靠业委会去操持,是不符合实际的。

第三点,是相关部门能不能通过审批?房屋的外立面作为房屋重要组成部分,不是想改就能改的,要经过相关部门审批。

第四点,开发商是否愿意配合?改造外立面的很多程序都需要开发商和物业的配合,如果这中间存在矛盾,是不可能继续下去的。

“我们经过了长时间的和开发商、业委会的协调,最终还是确定,二区商业楼的改造仍然采用外立面真石漆,外立面和墙体中间加框框,保障牢固度更好。现在一区外立面改造已完成,二区其他外立面改造会在今年亚运会后进行。”社区相关负责人表示:“这个事情之后,我们是和业委会一样的感觉,自筹资金改造外立面不是一件容易的事情,真的要慎重。”

外立面真的能影响房价吗?

2021年初,中海御道二区业主想给住房“整形”,原因之一和房价有关。

在去年的采访中,御道二区业委会主任曾先生这样说:“虽说我们御道二区的业主以自住为主,但是房价被周边其他小区‘踩’在脚底,心里总归不是滋味。”因此,很多业主也寄希望于通过外立面改造升级来提升小区档次。

根据去年年初的采访报道,中海御道共四个区,当年开盘价不到4万元/㎡,外立面使用真石漆。到2021年江河汇区块已变得炙手可热,新房销售限价达6.98万元/㎡。与中海御道一路之隔的留香园,江景资源不如中海御道,但由于房屋品质较好,2021年年初的二手房价约8万元/㎡。相比之下,中海御道二区的二手房价成交价当时为6万元/㎡左右。

▲绿城留香园,就在在中海御道后面

▲绿城留香园

时隔一年多,这个板块的二手房价变化如何?

小时新闻记者搜索房价软件发现,2022年初,绿城留香园二手房均价10万-11万;中海御道小区二手房均价8.2万-8.7万。与去年年初的价格相比,都有不小的涨幅。

这是外立面改造带来的影响吗?显然不是。

钱运社区工作人员表示,他们也很关注这一带的房价,“但是影响房价的因素,与地段、开发商品牌及口碑、房屋质量、小区物业管理等多方面都有关系,外立面可以说只占其中一小部分,影响真的没那么重要。”


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